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摇上了海淀共有产权房要不要买

时间:2019-08-16 18:44:23 来源:互联网 阅读:0次

摇上了海淀共有产权房,要不要买?

在论坛上看到一个求救的帖子。

摇上了海淀共有产权房,要不要买?

跟帖的大部分意见是买!果断出手!

海淀的房子,冲着区位也买了,

但是房子的性质是共有产权房,要真金白银,结结实实掏出几百万的话……于是出现了其他声音。

房叔的酒友也经常跟我吐槽。

是,单论房价”共产房“在北京大概算便宜的,可这买的是使用权啊!!一套房算下来300W,就买个使用权?

以前凑个首付贷个300W买房,做半辈子房奴苦是苦点,但好歹房子是自己的吧,能传给儿子结个婚当个婚房吧,家里真有啥要用大钱的地方还能应急变现。

现在倒好凑首付背贷款做房奴一样不少,只得个使用权??将来儿子闺女要结婚,一查你孩子,嚄~出息了啊,工资不低啊,不具备共产房资格,不能继承。家里急用钱,旁边房价涨的高高的,你这边呢?是政府指导价。

(北京某处共有产权房样板加)

共有产权房在北京推行已经一年多了,槽点太多,但是问你买不买,这个问题,咱们还得从头理一理。

所谓“共有产权住房”,是一种政策性商品住房。

举一个简化版的例子,

假如北京某地段普通商品房,5万一平;

同地段的共有产权住房

,如果个人产权和政府产权各占50%,那么卖给个人的单价就是2.5万/平。

根据目前的政策,北京共有产权住房的供应对象为:

符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭;

如果是单身,则申请人应当年满30周岁。

一个家庭只能购买一套共有产权住房。

从现有的共有产权房区位分布来看,其中只有约三成的供应位于城六区,其他七成位于郊区。

2018年8月,北京市共有产权住房项目区位分布情况

因此,指望这点杯水车薪的供应降低房价,难。

多只能是让字面数据好看一点…

而就算城六区的共有产权房,在认购时也一度遇冷,

其中一个很重要的原因是,

就算只有部分产权,房价仍不算低。

比如海淀区的中铁碧桂园,

一套89平方米的房大概总价超过300万,首付100万+,个人产权是70%。

房叔相信,但凡是能拿出100万首付的人,

咬牙再凑一点,或者干脆买小一点、远一点,都可以买一套完全产权的“正常”商品房,

左右衡量之下,放弃受条条框框制约的共有产权房,也属正常。

说到共有产权房的制约和缺点,影响较大的主要有几条,我们挨个分析下。

1、产权不完整

这点可以理解,毕竟一分钱一分货嘛,

用50%的价格买下50%的产权和100%的居住使用权,不算亏。

2、五年内不得转让

原则上,共有产权房五年之内不得转让,

如果有特殊原因,可以向区住建委申请,由政府回购。

只不过,五年内回购大概率是要亏钱的,

因为回购价格是“按照购买价格结合折旧和物价因素确定”,

具体是按“折旧”多一点,还是按“升值”多一点,就不好说了。

但说实话,在如今普通商品房都限售的政策下(比如深圳,新购商品房3年内禁止转让),

共有产权住房五年限售,也不算什么大事。

3、 占用购房名额

购买共有产权房会占据首套房的名额。

既然买了房,自然占购房名额,这点没什么好说的。

4、婚姻限制

这是共有产权房的一个坑,尤其是对单身购房者。

首先是年龄限制:如果没有结婚,必须要满30周岁才可以申请。

其次,如果是单身时申请成功,又要在五年之内结婚,

倘若对方无房,自然没什么问题;

倘若对方有房,那不好意思,你的共有产权房就会被回购,

当然,如上文2部分所说,这个过程大概率是要亏钱的。

重要的是,不仅房子没了,首套资格也没了…

折腾一圈,只有损失没有收益。

5、交易买卖

以前的规则是,拿证满五年后,房主可以以市场价回购剩余产权,使其转为商品房,回到市场公开流通。

而根据现在的规则,剩余产权不可回购,但满五年后可以按照市场价出售已购产权,

新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。

需要注意的是,这一点也就限定了,

共有产权房的接盘侠,必须是政府,或者其他符合共有产权住房购买条件的家庭或个人,

而不是整个市场。

总的来说,

共有产权既不能像很多人期望的那样可以有效降低房价,

也不像很多人批判的那样一无是处。

对于家庭稳定、短期内又无力购买商品房的人群,共有产权房也不失为一个考虑方向。

从制度设计看,北京的共有产权房几乎上隔离了“炒房”的可能,

但同时,这样抹掉了大部分金融属性的房子,注定会遇冷。

因为绝大多数人,嘴上抱怨“炒房”、房价太贵、国家不给解决住房...

结果国家真给提供便宜的、只住不炒的房子时,大伙儿首先考虑的还是:

能升值吗?将来怎么卖?

P·S:共有产权房,你买吗?

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